A Alienação Fiduciária e a Hipoteca: Questões Relevantes
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A aquisição de um imóvel geralmente envolve uma série de questões que vão muito além da compra em si, como a realização de um sonho, o início de uma família, a conquista da independência, um marco na vida pessoal.
Exatamente por isso deve ser cercada de cuidados para que este momento tão especial não se torne um imenso problema. A primeira atitude do adquirente deve ser analisar a matrícula atualizada do imóvel, popularmente conhecida como registro, que pode ser obtida no Serviço Registral de Imóveis competente.
E se nela houver algum ônus/gravame? Pois bem, hoje analisaremos dois tipos de gravames que podem pender sobre os imóveis.
Os imóveis são parte relevante de nossa economia desde a sua construção, que gera emprego, renda e circulação monetária, assim como após concluídos, através de sua venda, locação e para obtenção de crédito, em que são oferecidos como garantia real do pagamento.
A hipoteca e a alienação fiduciária são duas formas de garantia real que podem ser constituídas e que necessariamente constarão na matrícula do imóvel como ônus/gravame.
A hipoteca é um instituto mais antigo, muito utilizado, pela qual o devedor confere ao credor a possibilidade de uma dívida ser quitada através de um imóvel de sua propriedade ou de terceiro. Caso o devedor não cumpra a obrigação de pagar, o credor poderá executar a dívida judicialmente, hipótese na qual o imóvel dado em garantia será levado a leilão com o objetivo de saldar o débito existente.
É amplamente utilizada, tendo em vista que a garantia hipotecária produz efeitos erga omnes, o que permite ao credor perseguir o imóvel nas mãos de quem o possuir. Outro atributo que atrai os credores dessa modalidade de garantia é que caso o valor arrecadado com a venda do imóvel não seja suficiente para quitar a dívida, o credor poderá prosseguir com a execução até que o débito seja quitado integralmente.
A alienação fiduciária é um advento mais moderno, proveniente da Lei 9.514 de 1997, através da qual o devedor transfere ao credor a propriedade resolúvel do imóvel. Por propriedade resolúvel entende-se a existência de uma condicionante, o inadimplemento, que, quando ocorrida, propicia a transferência de fato da propriedade ao credor para que se inicie o procedimento previsto em Lei.
É uma forma mais rápida e menos onerosa para que o credor receba, pois independe de ajuizamento de uma ação. Basta que o credor compareça ao Serviço Registral de Imóveis competente para que o Oficial notifique o devedor para pagamento integral da dívida, somada às despesas e acréscimos, no prazo de 15 dias. Não sendo quitada a dívida, o credor deve pagar o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e a propriedade lhe será imediatamente transferida/consolidada, para, em seguida, ser iniciado o procedimento de leilão.
O imóvel será levado em praça pública primeiramente por seu valor de mercado. Não se obtendo lance superior ou igual ao valor do imóvel, será realizado o segundo leilão pelo valor da dívida. Caso não alcance o valor da dívida, o credor poderá adjudicar o imóvel como forma de pagamento, sendo extinta a dívida.
Importante destacar que a alienação fiduciária se mostra mais eficiente ao credor, pois cria uma proteção ao bem que não pode sequer ser atingido por outros débitos do devedor, até mesmo créditos trabalhistas, além disso, não há risco de que o imóvel que garante a dívida responda em casos de falência ou recuperação judicial do devedor. Em virtude dessa segurança, é uma garantia bastante utilizada por instituições financeiras.
Tanto a hipoteca quanto a alienação fiduciária são consideradas garantias de “primeira linha”, pois representam grande sucesso de recebimento em caso de execução por inadimplemento. São modalidades de recuperação do crédito amplamente utilizadas no mundo negocial.
Assim, quando da escolha de um imóvel, caso haja o registro de uma hipoteca ou alienação fiduciária na matrícula do imóvel, o comprador deverá verificar se a baixa dessas garantias reais já está averbada. Caso não esteja, fica um grande alerta, pois o imóvel pode estar servindo como garantia de uma dívida ainda não quitada, vencida ou vincenda, tendo em vista que a existência da garantia hipotecária ou da alienação fiduciária não impede que o devedor continue na posse e utilização do bem!
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Diário Imobiliário
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