Breves Considerações sobre a Incorporação Imobiliária

Muitas são as pessoas que me perguntam o que é uma incorporação imobiliária. Portanto, considero muito importante escrever ainda no início do nosso “Bate Papo Imobiliário” sobre o que ela se trata, tendo em vista que desse assunto muitos outros se desdobrarão. Pois bem, a incorporação imobiliária foi um dos adventos jurídicos muito relevantes para economia do país. E por quê? Porque a incorporação imobiliária propiciou o desenvolvimento e aquecimento da construção civil.

Instituída através da Lei 4.591 de 1964, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas. Colocando em termos simples, trata-se da possibilidade de alguém vender algo que ainda não existe (um imóvel não construído), porém conferindo segurança aos compradores (mercado). O incorporador, que não necessariamente será o proprietário do imóvel ou o construtor, se responsabilizará pela condição da construção, entrega e adequação dos imóveis, também chamados de unidades, pelo prazo, condições de pagamento, veiculação da propaganda.

Inicialmente, o incorporador deverá identificar o imóvel/terreno onde será edificada a construção. Esse imóvel, que preferencialmente deverá possuir matrícula disponível e estar regularmente registrado perante o Serviço Registral de Imóveis competente, é “primeira matéria prima” do incorporador, pois a construção será acrescida a ele e dela será proveniente o objeto que impulsiona a máquina da construção civil. Passemos, portanto, a algumas definições importantes.

Conforme dito anteriormente, o incorporador será pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que mesmo não sendo o construtor, compromisse ou realize a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas em edificações a serem construídas (ou em construção) sob regime condominial, ou que aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e conduzindo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.

A unidade autônoma é denominação que se dá a cada imóvel fruto da construção, independente de sua função, seja residencial, comercial ou até mesmo vagas de garagem. Estes imóveis chamados de unidades autônomas são identificados por fração ideal do terreno, compostos de áreas privativas e comuns, que possuirão matrícula própria. Serão imóveis independentes. As áreas que não são privativas serão aquelas chamadas de áreas comuns, os corredores, as escadarias, as lajes, áreas de lazer, enfim, tudo aquilo que compuser a área que não será destinada a um ou alguns proprietários específicos e sim a todo o condomínio.

Por se tratar da venda de algo que ainda não existe fisicamente, o incorporador somente poderá iniciar a comercialização depois de atendidas as disposições previstas na Lei Federal 4.591/64 e também nos atos normativos estaduais, já que os Serviços Registrais estão vinculados aos Tribunais de Justiça estaduais.

O incorporador deverá apresentar o projeto que pretende desenvolver à municipalidade, atendendo à legislação específica, respeitando o Código de Obras e Posturas municipal, o zoneamento, as disposições da legislação ambiental cabível e as exigências do órgão aprovador. Via de regra, empreendimentos de porte regular serão aprovados pelo Município, sem a necessidade de análise por órgãos estaduais, ressalvados casos em que houver disposições especiais, como, por exemplo, alguma implicação ambiental como supressão de vegetação ou interferência em mais de um município, o que será abordado em outra oportunidade.

De posse do projeto aprovado e seu alvará de construção, o incorporador pode construir, quando reunir também a qualidade de construtor, ou informar à construtora para que inicie as obras. Importante: as obras podem ser iniciadas ainda que a incorporação imobiliária não esteja registrada. 

O alvará de construção e o projeto aprovado fazem parte do rol de documentos que deve acompanhar o memorial de incorporação que será levado a registro no Serviço Registral competente. Juntamente com a documentação prevista em Lei, as certidões de regularidade do incorporador e demais especificidades, que visam conferir segurança ao comprador/consumidor, que poderá verificar a saúde financeira do desenvolvedor do empreendimento e, ainda, possuirá a certeza de que está comprando um imóvel que, quando entregue, necessariamente deverá ter as mesmas características descritas na documentação apresentada ao Serviço Registral.

É, portanto, uma etapa crucial que diferenciará o joio do trigo, o bem intencionado do mal intencionado, o consumidor bem informado do consumidor frágil. A venda de um “imóvel na planta” sem a devida regularidade pode ser considerada contravenção ou crime contra a economia popular. Por contravenção, serão consideradas: (i) as negociadas frações ideais de terreno sem previamente satisfazer as exigências da Lei 4.591/64, (ii) a omissão pelo incorporador de ônus reais, ônus fiscais, ações contra os alienantes que possam comprometê-los ou deixar de mencionar nos documentos que o imóvel encontra-se ocupado, (iii) deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo concedido em Lei, de promover a celebração do contrato relativo à fração ideal de terreno, do contrato de construção ou da Convenção do condomínio, (iv) não mencionar o montante do orçamento atualizado da obra ou (v) paralisar o incorporador a obra, por mais de 30 dias, ou retardar-lhe excessivamente o andamento sem justa causa. Será crime contra a economia popular a promoção da incorporação, fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados, afirmação falsa sobre a construção do condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou sobre a construção das edificações.

O incorporador deverá tomar todas as providencias necessárias para que seu empreendimento tenha a incorporação imobiliária registrada e que as vendas tenham como característica a transparência e a segurança, o que propiciará seu sucesso e uma reputação diferenciada perante o mercado.

Este é um assunto que abre muitas outras vertentes de discussão, algumas de profunda importância e densidade, como responsabilidade do incorporador, o patrimônio de afetação, atraso de obra, direitos do consumidor, sinistro, terceirização na construção civil, prazo de carência, desistência da incorporação imobiliária e muitos outros que serão abordados nos próximos encontros! Nos falamos novamente em breve!