ITBI E OPERAÇÕES FINANCIADAS PELO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - SFH
Conforme disposição prevista na Constituição Federal, art. 156, II, o
imposto cuja causa seja a transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato
oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais
sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua
aquisição, compete exclusivamente aos municípios.
O Código Tributário, Lei 5.172/66, também cuidou de tratar do ITBI em
seus artigos 32 a 45 e descreveu como fato gerador: a transmissão, a qualquer
título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por
acessão física, como definidos na lei civil; a transmissão, a qualquer título, de
direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia; a cessão de
direitos relativos às transmissões referidas nos itens anteriores.
Não haverá incidência quando efetuada para sua incorporação ao
patrimônio de pessoa jurídica em pagamento de capital nela subscrito e quando
decorrente da incorporação ou da fusão de uma pessoa jurídica por outra ou com
outra.
A não incidência não se aplica quando a pessoa jurídica adquirente tenha
como atividade preponderante a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a
cessão de direitos relativos à sua aquisição.
Importante destacar que a sua função é predominantemente fiscal, de
forma a proporcionar fonte de receita à Fazenda Pública, tem como base de
cálculo o valor venal dos bens ou direitos transmitidos e que, via de regra, a
obrigação de quitar este tributo remanesce com o adquirente do bem.
Já o Sistema Financeiro de Habitação, conhecido popularmente como SFH,
trata-se do advento trazido pela Lei 4.380 de 1964, criado pelo Governo Federal
com o intuito de conferir facilidades à população para a aquisição de um imóvel
próprio, através da concessão de financiamentos imobiliários.
Conforme o art. 108 do Código Civil, “não dispondo a lei em
contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios
jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de
direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário
mínimo vigente no País.”, no entanto, algumas existem exceções legais,
conforme o próprio dispositivo faz menção.
Neste contexto, o parágrafo 5º do artigo 61 da Lei nº 4.380/64,
preceitua que:
“Os contratos de que forem parte o Banco
Nacional de Habitação ou entidades que integrem o Sistema Financeiro de
Habitação, bem como as operações efetuadas por determinação da presente
Lei, poderão ser celebrados por instrumento particular, os quais poderão ser
impressos, não se aplicando aos mesmos as disposições do art. 134, II, do
Código Civil, atribuindo-se o caráter de escritura pública, para todos
os fins de direito, aos contratos particulares firmados pelas entidades
acima citados (sic) até a data da publicação desta Lei.”
Considerando isto, os contratos na modalidade SFH dispensam a prévia
emissão de escritura pública, o que é obrigatório aos demais contratos
particulares, sendo por si próprio, o título hábil a ser encaminhado para o
registro de imóveis, para a concretização da transferência de propriedade do
imóvel.
Em sendo o ITBI “(...)o imposto cuja causa seja a transmissão
“inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por
natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis (...)”, para
que o contrato de financiamento bancário possa ser registrado, esse deve estar
quitado, assim como devem ser obedecidas todas as demais exigências legais que
são impostas quando da escritura pública.
Em algumas situações, a legislação de muitos municípios concede
benefício fiscal sob a forma de alíquota mais branda, quando a materialização
do fato gerador do imposto ocorrer mediante financiamento do SFH. Além disso,
esses financiamentos são contemplados também, com redução de 50% (cinquenta por
cento) do valor dos respectivos emolumentos, desde que observados os requisitos
do artigo 290 da Lei 6.015/1973, verbis:
Art. 290. Os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira
aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema
Financeiro da Habitação, serão reduzidos em 50%.
Vale destacar ainda que de acordo com jurisprudência do STF, não é
admitida a progressividade de alíquotas para ITBI, a uma por ser um imposto de
caráter real e a duas por não haver previsão constitucional nesse sentido.
Sintetizando, as operações imobiliárias realizadas através de contratos
de financiamento bancário, devem ser feitas pelos mesmos “olhos fiscalizadores”
do Estado, com o recolhimento do imposto devido, no caso o ITBI, para que o ato
conclua-se juridicamente perfeito.
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Diário Imobiliário
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