Imóvel Com Preço Bom e Vendedor com Pressa: Oportunidade ou Cilada?

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É fato notório que em tempos de crise também são encontradas excelentes oportunidades. Bons profissionais que se destacam, economias que as pessoas nem sabiam ser possíveis aparecem e boas compras acontecem. E para quem está capitalizado, o momento pode ser sensacional: o aumento do endividamento da população, faz com que a necessidade por liquidez cresça, de maneira que muitos optam por colocar bens à venda por vezes por preços muito mais baixos.

Com a popularização dos sites de oferta, o alcance ao grande público também cresceu, hoje qualquer um coloca livros, sofás, roupas, motos, carros e imóveis à venda protegidos pelo “anonimato” da internet. Da mesma forma, objetos de desejo e grandes chances batem à nossa porta todos os dias. Valores inacreditáveis por um imóvel jamais antes imaginados começam a pipocar em e-mails e na rede. E ai? O que fazer?

Bom, para começo, se você é um dos felizes capitalizados na crise, parabéns! Aproveite o momento, certamente lhe renderá bons frutos. Contudo, para isso, é MUITO importante ter cautela! Na compra de uma roupa, um eletrodoméstico, um eletrônico, o comprador tem a possibilidade de devolver o produto no prazo de sete dias caso fique insatisfeito. E quando estamos falando de imóveis, valores muito mais relevantes, quais cuidados devem ser observados?

Não que imóveis sejam comprados pela internet!! Mas a oferta começou a se alastrar e, cada vez menos, comprador e vendedor se conhecem realmente. Daí a importância de uma análise profunda e bem feita antes de investir o dinheiro cuidadosamente guardado e obtido pelo comprador/investidor. Esse cuidado deve ser observado em qualquer compra, como já dito, mas não é demais destacar os pontos mais relevantes para evitar prejuízos futuros.

O ponto de partida é possuir em mãos todos os dados do vendedor, como cópia dos documentos de cadastro de pessoa física, número da identidade e comprovante de endereço. Caso seja pessoa jurídica, é necessário ter em mãos o cadastro de pessoa jurídica e a cópia do contrato/estatuto social. Segundo item de extrema importância, ter uma certidão da matrícula do imóvel atualizada com menos de trinta dias de emissão! Isso é muito importante.

“Ok! Com isso estarei seguro?”, muitos me questionam. Infelizmente, não! Esses são os documentos básicos para a análise da saúde da aquisição, que não passa somente pelo estado jurídico do imóvel, mas também de seu proprietário atual e dos antecessores!

Muitos dirão: “os antecessores também”? Os antecessores também! Nosso judiciário leva anos para resolver uma demanda e há chances de que o imóvel esteja envolvido em alguma lide. Ou que o proprietário antecessor tenha deixado diversos credores, que ainda sequer ajuizaram ações, mas ainda possuem créditos não prescritos, aptos à cobrança.

É de extrema relevância o acompanhamento de um advogado. Independente do valor do imóvel. Tenha sido encontrado em anuncio da internet, jornal ou seja do vizinho que mora ao seu lado há quinze anos. A aquisição de um imóvel é um investimento, um dos mais utilizados pela população brasileira, e deve ser tratado como tal, com a devida análise de possíveis passivos, riscos e formas de mitigar.
Pois bem! Para realizar a compra, certifique-se de que o vendedor é realmente quem consta na certidão da matrícula do imóvel, obtida junto ao Cartório de Registro de Imóveis onde encontra-se registrado. O registro na matrícula possui efeito erga omnes, ou seja, oponível a terceiros, assim, você saberá que a pessoa que está lhe vendendo tem direito de dispor daquele bem.

Pela análise da matrícula será possível avaliar se há alguma pendência já gravada: uma sentença judicial determinando a indisponibilidade do bem, alguma penhora ou alienação, até mesmo a falta do registro da transferência de propriedade para quem está lhe vendendo o imóvel.

Ao comprador cabe a cautela de solicitar as certidões de regularidade dos vendedores para verificar se sobre eles recai alguma dívida, pende alguma ação em andamento, até mesmo usucapião, falências, fraudes, que possam vir a indisponibilizar-lhes o patrimônio. Isso por que o patrimônio poderá responder pelas dívidas da pessoa, seja pessoa física ou jurídica, ainda que não conste nenhum apontamento na matrícula.

Por esse motivo é tão importante analisar também os proprietários antecessores. Caso seja constatada alguma fraude a credores ou à execução, os credores poderão, dentro dos requisitos legais, pleitear a anulação do negócio jurídico fraudulento e ao comprador restará o direito de regresso contra quem o vendeu!

Imagine só: você adquire um imóvel de João que, por sua vez, anteriormente adquiriu da empresa Pneus S.A. (nome fictício). João é seu amigo há anos, por isso, você analisou superficialmente a matrícula e sabe que os negócios de seu amigo vão bem. Então, por que não comprar?

Mais tarde, chega ao Cartório onde seu imóvel está registrado uma decisão judicial envolvendo uma possível anulação da venda da Pneus S.A. para seu amigo João, sob a alegação de que a Pneus S.A estava insolvente e a venda para João serviu para dilapidar seu patrimônio e, assim, fraudar cento e cinquenta funcionários que não haviam recebido seus salários durante meses. Essa situação bastante sucinta, guardadas os devidos conceitos jurídicos necessários a uma sentença condenatória, poderá levar à anulação do negócio de João com a Pneus S.A. e a sua também! Que, posteriormente, deverá se resolver com João, seu amigo de anos! Que situação!

A análise do imóvel também deve passar pelo crivo técnico, como quais as possibilidades aceitáveis pelo Município para a edificação no terreno, se há alguma área de preservação ou unidade de conservação a ser respeitada, qual o limite de potencial construtivo, quais as possíveis condicionantes serão exigidas.

Para empreendedores, essas análises são imprescindíveis, indispensáveis! Em empreendimentos nos quais existem valores milionários envolvidos, que todos os custos devem ser contabilizados para demonstrar a rentabilidade e que os desenvolvedores se desdobrar para demonstrar a atratividade ao mercado, imagine a imagem negativa gerada por uma decisão judicial a ser averbada na matrícula, dificultando a venda de unidades?
Vislumbre a dificuldade em um empreendedor ao deparar-se com um embargo de seu loteamento por não ter observado corretamente a legislação sobre vegetação imune de corte? Aviso de antemão que os prejuízos são certeiros, tanto morais como financeiros.

A análise do estado do imóvel, seja um lote, apartamento, casa, galpão, deve ser replicada ao cuidado com o seu estado jurídico.


Assim, é muito importante conscientizar familiares, amigos, clientes e você mesmo, colega advogado, da importância de não cair na tentação de realizar um negócio na pressa, confiando no “fio do bigode”, até mesmo quando o vendedor pressiona o comprador dizendo que irá perder uma “grande oportunidade”, pois “há vários interessados”. Mais vale um dinheiro bem investido do que uma enorme dor de cabeça judicial futura.


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