Será que está na hora de investir em fundos imobiliários?
Para
responder a essa pergunta primeiro é necessário mencionar o que são os fundos
de investimento.
Fundo é
uma modalidade de investimento coletivo, em que várias pessoas aplicam seus
recursos para um fim comum, criado por um administrador que constitui e define
seus objetivos, políticas de investimento, categorias de ativos financeiros,
taxas pelos serviços e demais regras. Essa classificação é dada pela Comissão
de Valores Mobiliários, a CVM, que regula e fiscaliza os fundos.
Sinteticamente,
os fundos são criados para que vários investidores façam suas aplicações, com o
apoio de bancos ou corretoras de valores, que possibilitam a aquisição de cotas
de participação em investimentos com a finalidade de obtenção de rendimentos.
Os Fundos
de Investimento Imobiliário, os chamados FII, são uma modalidade estruturada
financeiramente para investir no setor imobiliário. Criado pela Lei 8.668/93 e
regulado pela Instrução CVM nº 472/08, utiliza a tradição do brasileiro em
investimentos em imóveis, o que os torna mais atrativos às pessoas físicas.
Assim, diante do atual cenário, é bastante válido analisar quais são os motivos
de destaque que podem fazer com que essa espécie de investimento se torne ainda
mais interessante.
A
estruturação do fundo acontece para que ele adquira imóveis para exploração de
renda, o que pode ser obtido de forma direta, com a compra de imóveis
residenciais ou comerciais, em construção ou concluídos, ou de forma indireta,
mediante a aquisição de Letra de Crédito Imobiliário, Certificados de
Recebíveis Imobiliários, etc.
O
funcionamento do FII e a oferta pública das cotas dependem do registro perante
a CVM, que irá fiscalizar e supervisionar suas atividades. Esse registro é
submetido a uma série de regras e obrigações, o que permite que o investidor
tenha acesso aos riscos a que poderá estar exposto ao adquirir as cotas.
Para
capitalizar-se e adquirir os imóveis o fundo emite suas cotas a preço unitário,
que poderão ser compradas pelos investidores. Após a compra, esses investidores
poderão negociar suas cotas por valores diversos na bolsa ou em balcão
organizado. Esse é o primeiro
aspecto a ser destacado: o investidor pode adquirir cotas e obter
rendimento de imóveis por um valor bem menor do que se os tivesse adquirindo
totalmente. Respeitando as variações existentes, é possível adquirir cotas de
um fundo imobiliário por menos de R$ 100,00. Obviamente, o comprador receberá
proporcionalmente às suas cotas no fundo, contudo, não terá ônus pessoais
inerentes à aquisição de um imóvel (pagamento de taxas e emolumentos cartoriais
para lavratura e registro de escritura, Imposto de Transmissão de Bens Imóveis,
Imposto Territorial Urbano).
Caberá ao
administrador do fundo a responsabilidade pelo seu funcionamento e manutenção,
além de outras obrigações perante o cotista, entre elas: (i) selecionar os bens
e direitos que irão compor o patrimônio do FII; (ii) providenciar e manter em
ordem a documentação relacionada aos imóveis; (iii) Controlar e supervisionar
as atividades inerentes à gestão dos ativos do fundo; (iv) Distribuir ou
repassar os rendimentos devidos aos cotistas; (v) Receber valores em nome do
FII e (vi) Custear as despesas de publicidade, exceto as despesas de propaganda
em período de distribuição de cotas. Essas funções serão remuneradas pela Taxa
de Administração e, em alguns casos, também pela Taxa de Performance. Essa
administração traz o caráter profissional ao investimento, sendo esse o segundo aspecto
interessante: a gestão capacitada do ativo, com o objetivo de fazê-lo
render o melhor possível para os cotistas.
O terceiro aspecto é que o Imposto de Renda (IR), vilão
dos investimentos, não está presentes nos FII, pois os rendimentos recebidos
pelo cotista pessoa física possuem isenção fiscal quando as condições a seguir
estejam presentes em conjunto: (i) o cotista não possuir mais de 10% das cotas
do fundo (o que, normalmente, é a realidade apenas de grande investidores);
(ii) o FII tiver 50 cotistas no mínimo e (iii) as cotas devem ser negociadas
exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado. Caso alguma
dessas situações não seja atendida, será retido 20% do rendimento distribuído a
título de IR. O ganho de capital proveniente da venda ou resgate de liquidação
das cotas não é coberto pela isenção, que se aplica apenas aos valores
recebidos mensalmente a título de rendimento.
Como o
fundo não coloca todo o investimento em um só ativo, os riscos são reduzidos,
isso por que os rendimentos não dependerão de uma única fonte. Esse é o quarto aspecto interessante, pois investir
diversificadamente em imóveis de forma isolada demandaria do investidor uma
disponibilidade muito maior de recursos. Dessa forma, o que acontece mais
frequentemente, é que as pessoas físicas conseguem investir em um número menor
de imóveis, de maneira que a perda de uma locação, por exemplo, consistirá em
impacto mais relevante em seus rendimentos.
E o que
isso teria em relação à atual crise do setor imobiliário? Porque, conforme já
veiculado amplamente, existe uma chance real de queda no valor dos imóveis no
próximo ano. Para quem estiver capitalizado, será uma grande oportunidade de
adquirir imóveis por valores muito mais atrativos. Essa oportunidade aumenta
consideravelmente quando analisamos FII, que captam investimentos do mercado,
reunindo valores expressivos e dispondo de recursos para conseguir negociações
ainda melhores. Essa é a função dos fundos. E esse é um momento diferenciado na
economia.
Não há
dúvida de que capitalizados alcançam grandes feitos em épocas de crise,
todavia, estes capitalizados estão bem mais escassos. A compra de cotas de um
FII propicia aos que não possuem grandes valores disponíveis a possibilidade de
aproveitar esse momento também.
Certamente
existem os riscos, que estarão pormenorizados nos prospectos, que vão da
possibilidade de queda de preços mo mercado, ausência de
locatários/arrendatários, inadimplência e outras possibilidades, mas, como
mencionado anteriormente, esses riscos, em virtude da análise profissional do
administrador e do gestor, poderão ser mais controlados e medidos. Não se pode
esquecer que os encargos relativos aos imóveis serão absorvidos e debitados do
patrimônio do fundo, como impostos, despesas com auditores, gastos com registro
para negociação na Bolsa, comissões, entre outros.
Uma
importante particularidade é que, apesar de ser proprietário das cotas
adquiridas, o investidor não possui direitos reais sobre os ativos do fundo, o
que quer dizer que ele não pode dispor, alienar, gravar os imóveis, mas também
não se responsabiliza pessoalmente pelas obrigações legais e contratuais
referentes aos empreendimentos do fundo.
De toda
forma, com suas perspectivas positivas ou negativas, os FII se mostram como uma
alternativa para a diversificação de investimentos, com nível de exposição mais
baixo, em busca de rentabilidades mais vantajosas. O presente artigo não tem a
pretensão de esgotar o assunto e, sim, propiciar maior discussão a respeito,
especialmente no momento econômico brasileiro, em que fazer o dinheiro
trabalhar se mostra ainda mais importante. Aos que se interessarem, vale a
leitura do Guia CVM do Investidor “Fundos de Investimento Imobiliário”, pelo
endereço eletrônico: http://www.portaldoinvestidor.
Tags:
Diário Imobiliário
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